Дешевая ипотека под 5% вводит в заблуждение?

Фото: Pexels

На казахстанском рынке коммерческие банки начали массово продвигать ипотечные программы со сверхнизкими рекламными ставками от 5% до 9%. Однако реальная стоимость таких займов для клиента оказывается существенно выше, передает Ait Media со ссылкой на эксперта Qazaq Expert Club, кандидата экономических наук Айгерим Ильясову.

Вход коммерческих банков второго уровня (БВУ) в сегмент жилищно-строительных сбережений (ЖСС) продиктован изменениями в законодательстве, позволившими им привлекать депозиты и выдавать займы по универсальной лицензии. По оценке финансиста, расширение конкуренции — позитивный шаг, но реальные результаты появятся лишь через несколько лет. Пока же классический инструмент специализированного государственного оператора ЖСС остается более выгодным за счет начисления ежегодной государственной премии (до 20%), которая отсутствует у коммерческих игроков.

Главная проблема новых рыночных предложений кроется в методологии расчета процентов:

Иллюзия низкой ставки: В рекламных кампаниях банки указывают привлекательный процент, однако начисление переплаты идет не на фактически выданную сумму, а на полную стоимость приобретаемой недвижимости.
Специфика депозита-залога: Первоначальный взнос заемщика размещается на специальном счете или депозите-гарантии под минимальный процент.
Реальная переплата: При пересчете реальной стоимости кредита (с учетом суммы, которую покупатель фактически получает от финансового института) годовая эффективная ставка (ГЭСВ) в период накопления или при небольшом взносе превышает 20–30% годовых.

Как отмечает Айгерим Ильясова, банковские структуры сохраняют фиксированную процентную маржу (около 3%), привлекая дешевое фондирование под 2–7% и выдавая кредиты под 5–10%. При этом действующая методика расчета ГЭСВ позволяет им не учинять первоначальный взнос в качестве вычета из общей суммы займа.

Эксперт считает, что регулятору необходимо вмешаться в ситуацию и обязать коммерческие банки раскрывать честную стоимость ипотеки, рассчитывая ГЭСВ исключительно на ту сумму, которую клиент реально берет в долг. Дополнительно финансист рекомендует развивать простые и прозрачные накопительные механизмы без сложных схем двоичного расчета.